Өнөөдөр барилгын компаниуд эрэлтийг далимдуулж үнээ нэмэхээс гадна чанаргүй материалаар чанарын баталгаагүй орон сууц нийлүүлж, иргэдийг хохироох үзэгдэл их гарах болсон. Тиймээс 20 жилийн лизингийн хугацааны чанарын шаардлага хангах эсэх асуудлыг банк ч тэр иргэд ч анхаарахгүй байгаа юм. Хэрэв 20 жил болоогүй байхад нурчихвал хариуцлагыг нь төр засаг хүлээх үү?

Төрөөс барилгын компаниудад бүх талаар нь дэмжлэг үзүүлж байгаа ч эргээд хариуцлага хүлээлгэх, чанарын хяналт, шинжилгээ, дүгнэлт тооцох  чадваргүй байгаа юм. Барилгын чанарын магадлал хийх төрийн салбар нэгж алга байна. Тиймээс барилгын компаниуд дурын хувийн компани болон хувь хүнээр аль эсвэл өөрсдөө магадлал хийчихдэг гэж байгаа.  Баригдсан хойно нь мэргэжлийн хяналтын газрын байцаагч нар магадлал хийлгэсэн хуудсыг нь бусад бичиг баримт зэрэг цаасыг хараад л зөвшөөрөл болон дүгнэлтээ өгдөг байх жишээтэй.

Инэж цаасаар үнэлэгдсэн чанарын баталгаанд банкууд итгэж зээл олгож байгаа нь урт хугацааны эрсдлээ тооцоолохгүй байгаа нь харагдаж байна. Ууг нь  ипотекийн журмын  3.2.6-д зааснаар  “банк ипотекийн зээлийн барьцаа болж байгаа орон сууцны чанар, ашиглалтын байдал, барьцаагаар үүргийн гүйцэтгэл хангуулах нөхцөлтэй холбоотой нэмэлт шаардлага тавих эрхтэй байна” гэжээ. Гэтэл банкууд чанарын баталгааг зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгийн даатгалд хамрагдсан байдлаар дүгнэж байгаа юм. Харин даатгалын компани нь өнөө мэргэжлийн хяналтын газрын дүгнэлт тодорхойлолтоор дүгнэлтээ хийж, иргэдээс мөн л их хэмжээний мөнгө авч байх жишээтэй.

Ер нь найман хувийн орон сууцны зээлийг тойрсон учир битүүлэг асуудлууд хөвөрсөөр байгаа юм. Үүний нэг жишээ бол мэдээж үнийн өсөлт, хөөрөгдөл юм. Зээлийг арай эрт эхлүүлснээс болж үнэ нэмэгдлээ гэж зарим судлаачид үзээд байгаа. Зарим нь үнийн өсөлтөнд ченжүүд ч нөлөөлдөг гэж байгаа. Зээлийг эрт эхлүүлсэн нь мэдээж орон сууцны нийлүүлэлт хангалтгүй байхад эрэлийг өсгөснөөс үүдэлтэй. Иргэд зээл авахаар хушуурсан. Харин энэ байдлыг овжингоор ашиглагчид орон сууцныхаа м2-ийн үнийг дураараа нэмж байна.

ШӨХТГ-аас ууг нь үнээ нэмсэн барилгын компаниудад арга хэмжээ авна гэсэн ч тэр талаарх мэдээлэл багатай учир хаана ямар барилгын компани үнээ нэмээд байгааг шалгаж, тогтоох боломжгүй гэж байгаа. Мөн барилгын материалаараа далимдуулж үнээ нэмж байгаа. Тухайлбал: Бүрэн цутгамал, тоосгоор барьсан барилга болон блокоор барьсан барилгын м2-ын үнэ адилхан байх жишээтэй. Чанаргүй барилгын материалаар барьчихаад Япон, Солонгос барилгын материалаар баригдсан гэж иргэдийг хуурч, өндөр үнээр борлуулах явдал газар авчихаад байна. Үнэхээр Япон, Солонгосын чанартай материал мөн эсэхийг тогтоох ямар ч мэргэжлийн байгууллага гэж алга байна.

Барилгын компаниудын ийнхүү дур зоргоороо авирлаж, амаараа чанарын баталгаа, үнэ тогтоодог  байдлыг зүгээр харж суусаар байвал өнөө найман хувийн зээлээс илүүтэй орон сууцны үнийн хөөрөгдөлд иргэд нам даруулахдаа тулаад байгаа юм. Ядаж барилгын материалын чанарын ялгаагаар м2-ийн үнийг нь тогтоодог байх нь шудрага өрсөлдөөнд нийцэх юм шигээ.
Мөн хуучин байрнуудын үнэ өсөөд байгаа. Гэхдээ хуучин байрнууд нь тодорхой хугацааг элээсэн учир чанарын магадлагаа, цаашид хэдэн жилийн настай вэ гэдгийг тодорхойлсон акт байх шаардлагатай. Гэтэл үүнийг тогтоох ямар ч мэргэжлийн байгууллага гэж алга. Улаанбаатар хотод актандаа гарах дөхсөн барилгууд маш их байдаг гэсэн. Ийм орон сууцыг лизингээр худалдаж аваад хугацаа нь дуусаагүй байхад актлагдчихвал яах вэ? Гэдэг асуудлыг хөндөх нь зүйтэй болов уу?

Ченжүүдийн тухайд гэвэл ипотекийн зээлээр орон сууц аваад түүнийгээ өндөр үнээр зарчихаад дахин зээл авах нөхцөл бүрдчихсэн байна.  Тухайлбал: Зээлийн журмын  2.10-т: “Орон сууцны ипотекийн зээл олгож эхэлснээс хойш 7 сарын хугацаанд банк өмнө нь олгосон орон сууцны ипотекийн зээлийг энэ журмын дагуу олгох орон сууцны ипотекийн зээлд шилжүүлэх, зээлийн дахин санхүүжилт хийхийг хориглоно.” Гэжээ. Тэгэхээр нэг иргэн өмнө нь авсан орон сууцаа үнэ нэмж зараад өрөө төлөөд дахин авах боломжтой гэсэн үг. Тэгэхээр энэ мэт орон сууцны ченжүүд төрөхгүй гэх баталгаа алга. 

Ер нь орон сууцны үнэ өсөөд байгаагийн нэг гол шалтгаан нь ченжүүд байдаг гэж байгаа. Эдгээр гадна дотны ченжүүдийг үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэл, шилжүүлгээр дамжуулан  хязгаарлах боломжтой байхад арга хэмжээ авахгүй байсаар байна. Тиймдээ ч нэг ченж сардаа доод тал нь 15-аас доошгүй орон сууцыг өөрийн нэр дээрээ бүртгүүлж, шилжүүлсэн байдаг аж. Мэдээж тэд хямд үнээр аваад үнэ нэмж зарна гэсэн үг. Ингэж ченжүүдээс авч буй орон сууцны чанарын баталгаа мөн замхарсан харагдана.

Найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээлд хамрагдах иргэдийн дотор хуучин зээлээ шинэ зээлрүү шилжүүлэх гэсэн иргэд ихэнхи хувийг эзлэж байна. Мэдээж өмнөх зах зээлийн хямд үнээр авсан орон сууцныхаа зээлийг бага хүүтэй зээлрүү шилжүүлэх нь тэдэнд ашигтай. Гэвч хуучин зээлээ шинэ зээлрүү шилжүүлэхэд дахин шинэ орон сууцны зээл авч байгаагаас ялгаагүй олон бичиг баримт бүрдүүлэх шаардлага гарч байгаа нь иргэдэд их хэмжээний зардал чирэгдэл учруулж байгаа  талаар шүүмжлэлтэй хандаж байгаа юм. Ингэж шилжүүлэг хийхэд нэг айлаас хагас сая төгрөгийн зарлага гарч байгаа талаар иргэд ярьж байгаа. Ингэж чирэгдэл учруулж байхаар өмнөх материал дээр үндэслэж, нэмэлт өргөдөл аваад шийдчихэж болдоггүй юм байхдаа гэх иргэд олон байна.

Мөн зээлийн журманд  80 м 2 –аас дээшгүй талбайтай, 160 сая төгрөгнөөс дээшгүй үнэтэй орон сууцыг хамруулна гэсэн. Гэтэл  хуучин зээлээ шилжүүлж байгаа иргэдийн байрны талбайн хэмжээ 80 м2 аас дээш бол хамрагдахгүй аж. Шинээр авч байгаа нь ч ялгаагүй 80-аас дээш м2 талбайтай ч үнийн дүн нь 160 саяас бага төгрөгийн зээлтэй байхад хүртэл журмын дагуу орон сууцаа шилжүүлэх боломжгүй болж байгаа юм. Харин  80 м2 байвал үнийн дүн 200 саяас дээш байсан ч болох аж. Ийм хачирхалтай дүрмийг бүх банкууд баримталж байна. Тэгсэн хэрнээ чанарын баталгаа, материалын ялгаа огт хамааралгүй аж. 80м2 дотроо хэрнээ үнэ өндөр бол түүнийг өндөр зэрэглэлийн чанартай барилга, харин үнэ нь хямд бол ч дунд зэрэглэлийн чанар дүндээ таарсан орон сууц гэж ойлгогдохоор байна. Тэгэхээрх хороолол, хотхон, хувийн хаус байна уу гэдэг нь хамаагүй 80м2 – байвал болох аж.

Ипотекийн зээлийг тойрсон асуудлууд ингээд дуусахгүй л болов уу. Дутуу судалгаатай, яаравчлан гарсан зээлийн журам иргэдэд ямар хүндрэл учруулж болох талаар хойшид харуулах бизээ.

Т.Дуламжав