Үндсэн хуулийн цэцийн их суудлын хуралдаан өнгөрсөн лхагва гарагт болж Иргэний болон Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн холбогдох заалт өмчлөгчийн эрхийг зөрчсөн эсэхийг хэлэлцсэн. Уг хуулиудын холбогдох заалтаар “барьцаанд байгаа үл хөдлөх эд хөрөнгөө бусдад түрээслэх, хөлслөх, бусдын эзэмшилд шилжүүлэх, давхар барьцаалах тохиолдолд өмчлөгч иргэн барьцаалагчаас заавал зөвшөөрөл авахаар зохицуулсан байдаг. Ингэснээр барьцаалагч этгээд тухайн хөрөнгийн хувьд өмчлөгчөөс илүү эрх эдлэх, өмчлөгчийн эрхийг үндэслэлгүйгээр хязгаарлах нөхцөлийг бүрдүүлж байгаа гэж зарим иргэн үзэж, Үндсэн хуулийн цэцэд хандсан. Цэц үүнийг хэлэлцээд иргэний эрхзүйн харилцаанд оролцогчдын эрх тэгш байдлын зарчимд халдсан, үндсэн хуулиар тогтоосон өмчлөгчийн язгуур эрхийг дордуулсан гэж үзэж энэ заалтыг хүчингүй болгосон юм.

Цэцийн энэ дүгнэлттэй холбоотойгоор банкны удирдлагууд шуурхай хуралдаж үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалсан бүх зээлээ зогсоогоод байна. Үүнд найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээл ч багтаж байгаа юм. Иргэд байрны зээлд хамрагдчихаад барьцаанд байгаа худалдана, эсвэл хөлслүүлнэ гэвэл тухайн банкинд эрсдэл учрах юм. Өөрөөр хэлбэл, арилжааны банкуудын зээлийн барьцаа баталгаагүй болно гэсэн үг. Нөгөө талаас барьцаанд байгаа байраа худалдлаа гэхэд худалдан авагч нь тухайн зээлийг банкинд үргэлжлүүлэн төлөх үү... Мөн банкнаас зөвшөөрөл авахгүйгээр барьцааны байраа худалдлаа гэхэд хожим энэ манай барьцаа гээд банкууд хүрээд ирэхийг үгүйсгэх аргагүй юм. Цэцийн шийдвэртэй холбоотойгоор санхүүгийн зах зээлд ийм нөхцөл байдал үүсч, Монголын банкуудын холбооны гүйцэтгэх захирал, Ерөнхий нарийн бичгийн дарга Б.Үнэнбат үүнийг буруутгаж сууна.

Манай улс орон сууцны санхүүжилтийн тогтвортой тогтолцоог бүрдүүлэх хөтөлбөрийн хүрээнд 2013 оны зургаадугаар сараас найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээл олгож эхэлсэн. Энэ үеэс найман хувийн хүүтэй зээл олгохоос гадна, өндөр хүүтэй орон сууцны зээлийг ч найман хувь руу шилжүүлж эхэлсэн юм. Монголбанкнаас хамгийн сүүлд гаргасан судалгаагаар 19 мянга гаруй зээлдэгчийн нийт 580 тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлж, найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээл рүү шилжүүлжээ.  Харин 41 мянга гаруй иргэнд 2.2 их наяд төгрөгийн найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээл шинээр олгосон байна. Өөрөөр хэлбэл, 60 мянган иргэнд 2.8 их наяд төгрөгийн найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээл олгоод байна. Энэ зээлийн эхлэлтийн санхүүжилтийг арилжааны банкуудаар дамжуулан төвбанкнаас анх гаргаж байлаа.

Үүнийг төвбанк арилжааны банкуудаас 6-9 сарын дараа буцаан авах ёстой байлаа. Ингэхдээ өндөр хүүтэй зээлийг найман хувь руу шилжүүлэхэд зориулсан мөнгийг зургаан сарын хугацаатай. Харин шинээр найман хувийн хүүтэй зээл олгоход зориулсан мөнгийг есөн сарын дараа арилжааны банкуудаас авах хэлцэл хийсэн гэж тухайн  үед яригдаж байсан. Гэвч арилжааны банкууд хожим үүнийг ипотекийн үнэт цаасаар барагдуулж эхэлсэн. Ингэхдээ арилжааны банкууд орон сууцны зээлээ багцалж МИК-ийн тусгай зориулалтын компанид өгч байгаа. Үүнд тулгуурлаж МИК-ийн тусгай зориулалтын компаниуд ипотекийн үнэт цаас гаргаж, дийлэнхийг нь төвбанкинд, үлдсэнийг нь өөрсдөө авч ирсэн. Монголын ипотекийн корпорацийн тусгай зориулалтын компаниуд 2013 оны арванхоёрдугаар сараас эхлээд хөрөнгөөр баталгаажсан 1.9 их наяд төгрөгийн үнийн дүн бүхий зургаан удаагийн үнэт цаас гаргажээ.

Харин төвбанк үүний зөрүүд орон сууцны санхүүжилт гаргаж, арилжааны банкууд найман хувийн хүүтэй зээл олгож ирсэн. Банкууд үүний барьцааг МИК-ийн тусгай зориулалтын компаниуд руу багцлан өгч, үүнд тулгуурласан үнэт цаасыг төвбанк авч, оронд нь найман хувийн санхүүжилтийг гаргах тогтолцоонд шилжээд байгаа юм. Гэвч цэцийн шийдвэртэй холбоотойгоор зээлдэгчид банкны зөвшөөрөлгүйгээр барьцааг худалдахад хүрвэл цаашид ипотекийн үнэт цаас гаргаж, найман хувийн хүүтэй зээлийг санхүүжүүлэх бололцоо хумигдана гэж арилжааны банкууд үзэж байна. Нөгөө талаас өнгөрсөн хугацаанд олгосон найман хувийн хүүтэй 2.8 их наяд төгрөгийн зээлийн 1.9 их наяд төгрөгийн зээлийг үнэт цаасжуулж, тодорхой хувийг нь төвбанкинд өгөөд байгаа. Энэ ипотекийн үнэт цаасны барьцаа баталгаагүй болж, эрсдэлд орно гэж үзэх хүмүүс байгаа юм. Тиймээс өнөөдөр цэцийг буруутгах хүн мундахгүй их байна. Харин цэцийнхэн өөрсдийгөө хамгаалж дараах тайлбарыг хийлээ.

Монголбанкны захиалгаар “Тэнхлэг зууч” компаниас хийсэн судалгаагаар орон сууцны индекс өнгөрсөн сард өмнөх оны мөн үеийнхээсээ 11 орчим хувиар буурсан үзүүлэлт гарлаа. Найман хувийн хүүтэй орон сууцны эрэлт ханасан учраас орон сууцны үнэ нь доошилж байхад зах зээлд 40 гаруй мянган орон сууц эзнээ хүлээж байна. Эрэлтээс давсан нийлүүлэлттэй байгаа энэ үед найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээлийг зогсоосон нь барилгын салбарыг ч давхар хүндрэлд оруулж болзошгүй гэсэн болгоомжлол байна. Өнөөдөр арилжааны банкуудын нийт зээл 12 их наяд төгрөгт хүрээд байгаагаас 900 тэрбум нь хугацаа хэтэрсэн, 850 тэрбум чанаргүй зээлийн ангилалд хамаарч байгаа. Үүн дотор барилгын салбарын зээл дийлэнхийг эзэлж буйг мэргэжлийн хүмүүс хэлж байгаа. Тэр ч утгаараа цэцээс гаргасан дүгнэлт банкууд, ипотекийн корпораци, барилгын салбарт нэгэн зэрэг цохилт өглөө гэж үзэх хүмүүс байна.

Харин цэцээс хуулийн алдааг залруулсан гэж тайлбарлаж буй. Үнэхээр алдаатай хууль бол цэц бүрэн эрхийнхээ хүрээнд хүчингүй болгох ёстой. Тэгвэл алдаатай хууль хаанаас эхтэй вэ... Өнөөдөр үүсээд байгаа нөхцөл байдлыг өнгөрсөн долоодугаар сараас эхлэлтэй гэж хуульчид болон хууль тогтоогчид үзэж байна. Тухайн үед Иргэний болон Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хуульд өөрчлөлт оруулж, үл хөлөх хөрөнгө барьцаалсан иргэн, аж ахуйн нэгж зээлээ төлж чадахгүйд хүрвэл банк түүнийг нь шууд худалдан борлуулах эрхзүйн орчин бүрдсэн. Энэ нь иргэний эрхийг зөрчиж байна гэж цэц үзсэн.  Өөрөөр хэлбэл, өнөөдөр үүсээд байгаа нөхцөл байдалд цэцийг буруутгах хүн цөөнгүй байхад цэц хуулийг буруутгаж байна. Иргэн, банк хоёрын хооронд үүсээд байгаа энэ харилцааг хууль тогтоогчид эргэн харахгүй бол манай улсын санхүүгийн зах зээлийг нуруундаа үүрч яваа банкны салбарынхан хүндэрч, цаашлаад барилгын салбар руу даамжрах эрсдэлтэй байгаа юм.